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Compré una casa nueva y tiene desperfectos: ¿A quién debo reclamar?

La Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, prevé dos plazos bien diferenciados:

1) Los plazos de garantía que se establecen en su Artículo 17 (Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación). Estos plazos, dependiendo del defecto de construcción, serán de 1, 3 o 10 años:

          1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

 b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3. El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

 […]

            5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista arquitecto, los mismos responderán solidariamente. Los proyectistas arquitectos que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.

            6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar. Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

             7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento. Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista. Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.

 

2) El plazo para la reclamación de los defectos, previsto en el artículo 18, y que es de dos años a contar desde que aparezcan dichos defectos de construcción, siempre que ello ocurra dentro de los diferentes plazos de garantía. Dicho plazo se encuentra regulado como un plazo sometido a la figura de la prescripción, es decir, puede ser interrumpido, reanudándose por el período que reste y que no se haya consumido hasta su interrupción.

1. El plazo de 1 año está previsto para los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
2. El de 3 años está contemplado para defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad. Entre dichos defectos pudieran encontrarse los que usted enumera en su pregunta, pues se pueden contar dentro de los mismos: problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos, seguridad en caso de incendio, etc.
3. Finalmente, el plazo de 10 años contempla los defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio. Son daños poco comunes, debidos muchas veces a deficiencias en compactación o estudio del terreno que provocan ligeros hundimientos, grietas, fisuras etc., o por deficientes cálculos estructurales en forjados, vigas, pilares o muros de carga que pueden comprometer la estabilidad del edificio.

 

 

         Una vez detectados los defectos de construcción es muy recomendable que se comuniquen de manera fehaciente (mediante burofax), al promotor y constructor, y en su caso, al arquitecto y al aparejador intervinientes en la obra, interrumpiendo de esta manera los plazos previstos para su reclamación judicial, para el caso de que no procedieran a reparar los mismos de manera voluntaria.

         Asimismo, resulta muy recomendable realizar un informe pericial por técnico especialista con el fin de que no les intenten disuadir de su reclamación, ya que la reparación de los defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad suelen resultar muy costosos. Dicho informe servirá también como punto de partida para una reclamación judicial si llegara el caso.

         Os recordamos que en Er7Arquitectos también realizamos informes periciales y tenemos una dilatada experiencia en este campo, distinguiéndonos por la profesionalidad y la exactitud de los hechos en cada caso. Ven a nuestra oficina de C/Cerezo-Mimbre y te daremos la mejor solución para tu problema, sin compromiso alguno.